Contratto di locazione ad uso abitativo
Il contratto di locazione è un contratto con cui una parte si impegna a concedere a un’altra il godimento di un bene mobile o immobile per un certo tempo dietro il pagamento di un determinato compenso.
Come si registra un contratto di locazione
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi IVA) devono essere obbligatoriamente registrati, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.
La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto.
Se la durata del contratto non supera i trenta giorni complessivi nell’anno, a prescindere dall’importo del canone, non si è obbligati alla registrazione del contratto.
Il contratto di locazione può essere registrato in due modi:
- modalità telematica (obbligatoria per i possessori di oltre 100 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti). La registrazione può essere fatta direttamente dal contribuente o incaricando un intermediario abilitato; la procedura consente il contestuale pagamento on line delle imposte e di eventuali interessi e sanzioni, con il vantaggio che le somme dovute sono calcolate direttamente dal software. Il sistema, peraltro, è del tutto sicuro in quanto i dati viaggiano criptati e sono leggibili solamente dall’Agenzia delle Entrate.
- modalità tradizionale (cartacea) recandosi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro presso uno sportello bancario o postale.
Quale imposta pagare
In caso di presentazione del contratto per la registrazione in modalità cartacea presso gli uffici, le parti contraenti devono calcolare l’imposta di registro dovuta e versarla presso qualsiasi agente della riscossione, banca o ufficio postale.
L’imposta deve essere versata utilizzando il Modello F23 entro 30 giorni dalla data di stipula dell’atto e, comunque, prima della richiesta di registrazione.
Solo nel caso in cui si è tenuti o si preferisce utilizzare le modalità telematiche di registrazione, il pagamento dell’imposta è contestuale alla registrazione del contratto.
Nota
Per il versamento dell’imposta di registro (modello F23) si devono utilizzare i relativi codici tributo.
Lo stesso codice non può essere indicato più volte, per cui i relativi importi vanno sommati.
L’elenco completo dei codici è disponibile presso il concessionario, la banca o la posta.
Come si calcola l’imposta di registro
Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale il pagamento
dell’imposta può avvenire con le seguenti modalità:
- di anno in anno, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità, applicando il 2 per cento a ciascuna annualità e tenendo conto degli aumenti ISTAT;
- in un’unica soluzione, entro 30 giorni dalla stipula del contratto, applicando il 2 per cento all’importo pattuito per l’intera durata del contratto: in questo caso spetta uno sconto sull’imposta dovuta pari alla metà del tasso d’interesse legale moltiplicato per gli anni di durata del contratto.
Come registrare via "web" senza installare alcun software
Con la registrazione via web si evitano file e spostamenti agli sportelli bancari o postali (per il pagamento dell’imposta) e all’ufficio dell’Agenzia dell’Entrate (per la registrazione dell’atto). La trasmissione via web dei contratti di locazione, delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici e dei pagamenti successivi alla registrazione, è possibile per tutti i contribuenti. Per effettuare tali operazioni è necessario essere in possesso dell’abilitazione ai canali "Entratel" o del codice Pin per l’accesso a "Fisconline".
Con "Locazioni web"e "Pagamanti registro web" l’Agenzia vuole facilitare sempre di più la vita dei contribuenti alle prese con la registrazione dei contratti di locazione o che devono pagare le imposte per le annualità successive alla prima dei contratti già registrati, oppure quelle relative alla loro cessione, risoluzione o proroga.
Con tale procedura non è più necessario scaricare e installare sul proprio computer un software dedicato, è sufficiente accedere alla sezione Contratti di locazione del menu Strumenti dell’area autenticata del sito http://telematici.agenziaentrate.gov.it per poter effettuare direttamente su Internet le proprie operazioni.
Il primo prodotto, LOCAZIONI web, dà la possibilità di presentare la richiesta di registrazione dei contratti compilando online i campi relativi al conduttore, al locatore, all’immobile e al canone di locazione, che sono automaticamente riportati in uno schema di contratto che può essere stampato dal sito. Basta poi cliccare su un pulsante per calcolare le imposte dovute, inserire le coordinate del conto corrente bancario o postale sul quale l’Agenzia addebiterà l’importo e il codice PIN .
Il secondo strumento, PAGAMENTI REGISTRO web, semplifica le operazioni di pagamento dell’imposta di registro per le annualità successive alla prima dei contratti di locazione pluriennali, o per le proroghe, risoluzioni e cessioni delle locazioni in essere.
Una schermata web consente di selezionare il contratto di interesse, calcolare automaticamente l’imposta e inserire le necessarie coordinate del conto di addebito del pagamento. Dopo aver inserito il codice PIN, l’operazione è conclusa.
Anche in questo caso, nella sezione Ricevute del sito web dei servizi telematici l’utente trova le attestazioni delle operazioni effettuate.
Come registrare "on line" installando il software
Con la registrazione telematica si evitano file e spostamenti agli sportelli bancari o postali (per il pagamento dell’imposta) e all’ufficio dell’Agenzia dell’Entrate (per la registrazione dell’atto).
Inoltre, il programma mette a disposizione diversi testi di contratti standard da personalizzare con i propri dati, in modo che, completata l’elaborazione del contratto, sia possibile anche la stampa dello stesso.
La procedura diretta
La trasmissione telematica dei contratti di locazione, delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici e dei pagamenti successivi alla registrazione, è possibile per tutti i contribuenti. Per effettuare tali operazioni è necessario essere in possesso dell’abilitazione ai canali "Entratel" o del codice Pin per l’accesso a "Fisconline". Una volta ottenute le previste abilitazioni è possibile scaricare dal sito internet dell’Agenzia delle Entrate il software gratuito che consente di:
- compilare il file da inviare; il programma fornito dall’Agenzia permette di creare e stampare il testo del contratto stipulato;
- effettuare il pagamento delle imposte di registro, di bollo e di eventuali interessi e sanzioni.
Una volta inseriti i dati relativi al contratto, il software calcola automaticamente le imposte da versare e le propone per la conferma; successivamente, il sistema richiede l’indicazione degli estremi del conto corrente sul quale saranno addebitate le imposte.
Per poter effettuare i versamenti on-line è necessario essere titolari di un conto corrente presso una delle banche convenzionate. L’elenco delle banche convenzionate è disponibile sul sito internet dell’Agenzia.
La registrazione si considera effettuata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente all’Agenzia delle Entrate: quest’ultima attesta l’avvenuta registrazione di ogni singolo contratto mediante una ricevuta nella quale sono indicati, oltre ai dati trasmessi dall’utente o dall’intermediario, la data e gli estremi di registrazione.
L’Agenzia attesta, inoltre, il pagamento delle imposte dovute in relazione alle proroghe, cessioni e risoluzioni nonché ai canoni per le annualità successive. Tale attestazione avviene sempre per via telematica mediante una ricevuta consultabile nell’apposita sezione di http://telematici.agenziaentrate.gov.it.
Con ulteriore ricevuta, viene comunicato al contribuente l’esito dell’addebito eseguito dalla banca in relazione alle imposte di registro, di bollo e degli eventuali interessi e sanzioni versati telematicamente. Ad ogni modo, tutte le ricevute sono disponibili presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate indicato nella richiesta di registrazione telematica.
La registrazione tramite intermediario
L’intermediario, in primo luogo, deve rilasciare, nel momento in cui assume l’incarico, una dichiarazione, debitamente datata e sottoscritta, con cui si impegna a provvedere alla registrazione e all’esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, anche tacite, alle cessioni, alle risoluzioni.
In secondo luogo, deve consegnare al contribuente che ha conferito tale incarico:
- due copie della ricevuta di avvenuta registrazione, ovvero della esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni, posto che una di esse resta comunque destinata all’altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione;
- una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.
La registrazione tramite delegato
Un’altra modalità per registrare un contratto di locazione, a disposizione del contribuente non abilitato al servizio telematico, è quella di incaricare un soggetto delegato avente adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria ed organizzativa.
Il contribuente è tenuto a trasmettere una richiesta al competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate identificandosi attraverso appositi codici (presenti sul modulo per la richiesta di abilitazione al servizio Entratel).
In particolare, il delegante deve compilare il quadro "T" del modulo, indicando i dati relativi al destinatario della delega (codice fiscale, cognome e nome per le persone fisiche, denominazione o ragione sociale se si tratta di persona giuridica).
Il programma per la compilazione e trasmissione dei contratti di locazione.
Il software "Contratti di locazione", disponibile gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, è composto da due distinte applicazioni:
- registrazione telematica dei contratti di locazione;
- pagamenti successivi alla registrazione.
L’applicazione "Registrazione telematica dei contratti di locazione", consente:
- la compilazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili e delle denunce cumulative dei contratti di affitto di fondi rustici per la registrazione telematica,
- il pagamento delle imposte relative alla prima registrazione.
L’applicazione "Pagamenti successivi alla registrazione" è, invece, finalizzata al pagamento relativo alle imposte di registro, di bollo ed eventuali interessi e sanzioni sia per le annualità successive alla prima che per quelle dovute per le proroghe, anche tacite, le cessioni e le risoluzioni dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili registrati a partire dal 1° gennaio 1980.
Il software "Contratti di locazione" calcola automaticamente le imposte da versare, sulla base dei dati inseriti, e li propone per la conferma. Con lo stesso software è sempre possibile modificare qualsiasi informazione, ovviamente prima di trasmettere il file.
Come registrare in ufficio
La registrazione cartacea di un contratto di locazione può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso l’ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale).
Al momento della presentazione della richiesta di registrazione dell’atto da parte del contribuente, l’ufficio:
- restituisce timbrate e firmate copia degli atti registrati ( nel caso in cui la registrazione dell’atto sia contestuale alla ricezione)
- rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente i termini entro i quali è possibile ottenere copia degli atti registrati (nel caso in cui la registrazione dell’atto sia differita)
Per la registrazione di un contratto presso l’ufficio è necessario portare la seguente documentazione:
- almeno due copie, con firma in originale, dell’atto da registrare;
- la richiesta di registrazione effettuata sullo stampato meccanografico "Modello 69");
- se gli atti da registrare sono più di uno occorre presentare anche un elenco "Modello RR" in cui vanno elencati gli atti di cui si richiede la registrazione. I modelli, oltre ad essere scaricabili da internet, sono disponibili presso qualsiasi ufficio delle entrate;
- un contrassegno rilasciato con modalità telematica, da applicare su originali e copie attestante il pagamento dell’imposta di bollo pari a euro14,62 per ogni 4 facciate scritte, e comunque ogni 100 righe;
- la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (modello F23).
